私は、商業ビルを保有し、各室をテナントに賃貸する貸しビル業を営んでおりますが、ビルの竣工以来４０年を経過し、耐震性などを考えるとそろそろ建替えを計画しています。
現在賃貸中のテナントとの契約は普通借家ですが、各室とも期間が順次満了することとなっていることから、立退きを請求したいと思いま すが、うまくいくでしょうか。

ビル建替えに伴うテナントの立退きについては、期間満了という理由だけでは困難です。
建物の場合、当初定めた期間が満了したとしても、それで賃貸借が当然に終了するわけではありません。それ以降の賃貸借を終了させるには、解約の申入れをしなければならないのですが、この解約申入れに「正当事由」がないと．．．すなわち
　
①賃貸人側が使用を必要とする事情（この事例ではビルの立替え）、及び
②賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、
③建物の賃貸借に関する従前の経過、
④建物の利用状況及び
⑤建物の現況を考慮して、賃貸人側の事情が、賃借人側の事情を上回ると判断されないと、認められないと規定されています（借地借家法２８条）。
　
その比較考量は、ケースバイケースですが、賃借人保護の観点から、賃貸人の事情が、賃借人の事情を上回るのはまれであるのが通常です。
そこで、その賃貸人側の事情と賃借人側の事情のギャップを埋めるために"財産上の給付"の申し出により、ようやく賃貸人側の事情が、賃借人 側の事情を上回り、正当事由を充足するというシステムになっています（同法同条）。財産上の給付とは、俗に言う立退き料です。
賃貸借の解約の申入れをしたけれども、正当事由が認められないとされる場合、どうなるのでしょうか。その場合は、賃貸借は期限が到来しても終了せず、「期限の定めのない賃貸借」、要は無期限の賃貸借となり存続し続けます。
それでは、立退き料はどのように算出されるのでしょうか。大家さんとしては、一番気になるところですが、次のＱ＆Ａで説明いたします。
　
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。