当社は、都心部のビルの1階にある店舗を賃借して小売業を営んでいます。リーマンショック以来、ビル周辺の賃料相場がかなり下がっているようで、当社の賃料は相場からみて相対的に高くなっています。賃貸人と交渉して現行賃料を減額してもらうことは可能でしょうか。

もちろん、大家さんと交渉して、両者が納得できるレベルに賃料を減額するという合意ができれば、それに越したことはありません。
賃貸借の場所、時期などの様々な要因が絡んできますので一概には言えませんが、賃貸人が、「賃借人が出て行ってしまうよりは、多少でも安くして引き留めよう」と考えることはありえましょう。
しかし、私が賃借人の方から賃料減額の相談を受けて感じるのは、「意外と大家さんというのは強気だ」ということです。
相場賃料と一言でいっても、不動産が所在する街角、地番ごとに条件が違い、また不動産その物も全く同じ状態の物が存在しないため、正確な比較は不可能であるということで、大家さんとしては、「うちの物件は、それほど安く値踏みされない」という根拠のない（？）自信を持っています。
そのため「今の賃料がいやなら、出て行ってもらって結構」ということになりがちです。

では、大家さんとの交渉で賃料減額が得られない場合、テナントである賃借人としては、どのような行動を起こせばいいのでしょうか。
建物賃貸借を規律する借地借家法３２条には、賃料増減額請求権というものが規定されています。
本来、契約を開始するときに賃貸人と賃借人との間で取り決めた賃料というのは、契約中はそのまま維持されるというのが原則です。
しかし、賃貸借契約というのは長期にわたる継続的な契約なので、契約期間中、種々事情が変化して、最初に取り決めた賃料が不相当になる場合が出てきます。
その場合、両者の公平の観点から、法律により、賃料の”見直し”を要求する権利が、賃貸人側にも、また賃借人側にも与えられているのです。
そこで、賃借人としては、この規定に基づいて、賃料減額を請求していくことになります。

それでは、同条に基づく賃料減額請求は、どういうときにできるのでしょうか。
同条の規定を読みますと、”建物の借賃が、
①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は
③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき”には、
建物の借賃（賃料）の増減を請求することができるとあります。
①，②、③が賃料増減額請求の前提要件となるわけです。

では、具体的に、今支払っている賃借料について、これら３要件を満たしているとして賃料減額請求が認められるのかどうか、その見通しは、どのように立てればよいのでしょうか。

この３要件のうち、①の要件は、土地建物の固定資産税の公租公課の増減ですから、賃借人が資料として取ることは難しいでしょう
しかし、 ②の要件については、土地の公示価格というものが公表されていますので、当該建物に一番近いところの公示地価の推移を調査してみるということは可能です。
調査するのは、賃貸人との間で現在の賃料が最終的に合意された時点（賃料の最終合意時点と言います）から現在に至るまでの年毎の公示地価の推移です。
この 推移で右肩下がりに減少していれば、賃料減額の見込みが立ってきそうです。

また、③の要件については、知り合いの不動産業者に頼んで、②の要件と同様に、賃料の最終合意時点から近隣の賃料相場の推移を調査してもらいましょう。
また、③の要件は、推移が取れなくてもできる限り、近隣の現在の賃料相場を採取することが重要です。
以上のような資料を揃えて、分析して、賃料減額を請求するに十分かを判断することとなります。
このような段階まで来ましたら、ぜひとも当事務所にご相談ください。

賃料減額請求の具体的な請求方法についての段取りをご説明させて頂き、実際に請求していくにあたり、不動産鑑定士とも協力しながら進めて参ります。
もちろん、ご自分で上記のような資料を揃えるのが難しいとお感じになる場合には、その段階からのお手伝いも致します。

第３２条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。