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最近の解決事例紹介(不動産編)− 商業テナントの賃料減額請求

 昨年夏に受任しましたA県B市所在のパチンコ・パーラーの賃料減額請求事件が、裁判所で和解が背率しました。同パーラーは、B市の中核地域の駅前で賃貸人からパーラー営業のための建物を駐車場用地付きで賃借していたのですが、その賃料額が、近隣同種の賃料と比較するとほぼ2倍という極めて高い水準になっていましたので、何とか賃料を減額できないかと、当事務所に相談が来た案件です。

 賃料の減額については、本来、建物賃貸人とまずは協議してということになりますが、任意交渉を通じて賃料減額の合意に達しない場合、借地借家法32条において、賃料減額を請求する手続を定めています。同条1項を長くなりますが引用してみます。「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」

 すなわち、建物の賃料の減額を請求できる要件として、@租税公課(特に、固定資産税)の減少、A土地・建物価格の低下、Bその他の経済事情の変動、C近傍同種の建物賃料と比較して不相当となっている場合という前提条件が必要となります。この前提条件の充足については、当該賃貸借における賃料の最終合意時点から賃料減額請求時点に至るまでの期間において判断されることとなり、単に現時点で当該建物の賃料が、近傍同種建物の賃料と比べて高いというだけではダメで、当該期間において減少傾向を示している必要があることになります。この辺りのところをきちんと主張しないと裁判所は、前提条件の不充足ということで賃料減額を認めてくれない可能性もあるのです。本件においては、賃料の最終合意時点(更新をしている場合でも、“その“賃料額を決めたのは何時かということで判断されます。から請求時点まで10数年あり、当該期間においては一貫して土地の価格や、近傍同種賃料は下がり続けていましたので、前提条件のクリアには問題がありませんでした。なお、後述する適正賃料の算定については当然ながら、かような賃料減額の前提条件の充足についても、本件においては、当初から不動産鑑定士とタッグを組んで、現地調査から始まり、綿密に分析をしてもらいました。

 その上で、当該建物の“適正賃料”、すなわち裁判所に減額を請求する新賃料を算定することとなります。今回は、現行賃料の約半分を適正賃料として不動産鑑定士に弾いてもらいました。その上で、同鑑定士に鑑定書を作成してもらいました。これが後々裁判における提出証拠として威力を発揮することとなります。

 当方の資料がそろったところで、建物賃貸人に賃料減額を申入れましたが、任意交渉では全く合意に至りませんでした。そこで、借地借家法32条に基づく賃料減額請求を法的手続として行うのですが、同手続についてはいきなり地方裁判所に訴訟を提起することができません。「調停前置主義」と言いますが、まずは簡易裁判所に賃料減額を求める調停を申し立てて、調停が成立しない場合に限り、地方裁判所にはじめて訴訟提起できるということが法定されているのです。そこで、本件についても当該パチンコ・パーラーを管轄する簡易裁判所に調停を申し立てましたが、当方主張額と相手方の想定する額との間に大きなかい離があり、結局、調停は一回だけで終了し、直ちに訴訟を提起しました。調停手続というのは、あくまで当事者同士の話し合いの延長に過ぎず、調停委員も裁判官のような最後には判決という第三者としての結論を出すという権限がありませんので、誠に簡易裁判所には申し訳ないのですが、何度も期日を重ねることなく早い段階で調停は終了させるべきというのが持論です。

 地方裁判所における賃料減額訴訟ということになりまして、当方からは、先程の不動産鑑定士作成の不動産鑑定書を証拠として提出しました。原告・被告の主張がひと段落して、裁判所から裁判所の選任する鑑定人による鑑定を指示唆されました。両者の主張額があまりにギャップが大きく、専門的第三者に鑑定してもらわないと和解・判決に至らないというものです。そこで、両社から鑑定申出を申請し、裁判所の選任する鑑定人(通常、不動産鑑定士)により、本件物件における適正賃料を鑑定してもらうこととなりました。ちなみに、当方が任意に選んだ不動産鑑定士による鑑定を私的鑑定(私鑑定)、裁判所が選任した鑑定人による鑑定を裁判所鑑定と区別しています。

 今回の裁判所鑑定人は、非常にスピーディで1か月で裁判所鑑定を出して頂きました。鑑定結果は、現行賃料の約20%ダウンでした。この鑑定結果を基に、裁判所から和解を勧められ、両当事者間で話し合った結果、お互い譲るところは譲って和解ができしたものです。

 今回の賃料減額請求を通じて感じたのは、やはり、借地借家法においては、裁判所も賃料増額請求よりも、賃料減額請求の方を認め易い傾向があるのではと思った次第です。本コラムをお読み頂いている方で、賃料が多少なりとも減額できないかなとお悩みの方は、一度お気軽に当事務所に相談頂ければと思います。