最近の解決事例紹介（不動産編）−　建築瑕疵事件　2016.10.1

　当事務所懇意の建築士の先生から、住宅瑕疵についての相談紹介が持ち込まれました。東京都内に居住する施主は、知人の経営する工務店に自宅の建築を発注しまして、工事中も色々とトラブルがあったのですが、竣工後に居住を開始したところ、床鳴りなどあちこちに不具合が生じてきて、とても住み続けられないということでした。施主からも、工務店に対して相当改善を要求したのですが、満足な対応が得られないということで、建築士経由当事務所に相談があったものです。

　まずは、どの程度の瑕疵があるかについて客観的な事実を確認するために、紹介頂いた建築士の先生に建物全般についてチェックをしてもらいまして、報告書を作成して頂きました。あわせて、瑕疵を修理するのに必要な費用についても見積ってもらいました。すでに、本人間で交渉をして決裂という形になっていましたので、直ちに、工務店を被告として、請負人の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求訴訟を東京地方裁判所に提起しました。東京地方裁判所では、かような建築瑕疵についての紛争については専門部である民事第２２部が担当することとなります。本件も民事第２２部に係属することとなり、第１回の弁論期日において、次回以降は弁論準備期日として争点整理を進めるが、裁判所の選任する建築士の先生が調停委員として参加されるので、弁論準備期日兼調停期日として進行することの説明を受けました。また、建築訴訟として特有な争点整理方法として、「瑕疵一覧表」を提出することを求められました。

　今回は、当方の建築士の先生に作成して頂いた各瑕疵についての意見書、およびその見積書をベースに、瑕疵一覧表を作成し、裁判所及び被告に提出しました。この瑕疵一覧表というのは、エクセルシートで提出しますので、当方の瑕疵の主張に対して、被告の方もエクセルシートに上書きして反論していくこととなります。何でも紙ベースの裁判所としては、なかなか進んだ手続ではあります。なお、被告からは、当方主張の瑕疵一覧表に対する反論に加えて、施主の了解を取った追加工事分について報酬支払の反訴を提起してきまして、当該追加工事分についても「追加工事一覧表」をエクセルシートで提出してきました。当方としては、追加工事を了承したことはないので、すべて否認していきました。

　瑕疵一覧表及び追加工事一覧表を基に裁判所は争点整理を進め、ある程度争点が固まったところで、裁判官、建築士調停委員、当方、当方建築士、被告側全員が現地立会いを行いました。当方主張の瑕疵の全箇所、および被告主張の追加工事の全箇所をくまなく全員でチェックしていきました。その後、現地立会いを基に、裁判官及び建築士委員との協議の上、全瑕疵項目及び全追加工事項目について裁判所としての“査定”を心証として開示されました。当方が主張している瑕疵については、殆んど内容としては認めてもらったものの、損害としての金額については、瑕疵のそれぞれの項目をそれぞれ修理するときの金額ではなく、瑕疵と認められる項目を一気に修理工事した場合の金額として査定をしているので、当方の主張金額からは相当減額されているものでした。また、同様に被告主張の追加工事分も査定を受け、価値として残存している分については、施主が利得として受益しているので、その分は支払う義務、すなわち瑕疵の損害賠償額から控除されるべきとの説明がなされ、最終的に工務店が施主に支払うべき金額が和解金額として裁判所から提示され、両者それぞれ検討のうえ、和解金額を受諾して和解が成立したものです。