最近の解決事例紹介（不動産編）−　賃貸建物の立退請求事件　2014.11.1

　今回の依頼者は、都内にアパートを所有し、商業テナントが入っているが、建物が相当老朽化しており建て替えをしたいので、賃借人と交渉してほしいというものでした。商業テナントについては、居住用物件と異なり、営業権補償の問題が発生することになります。

　受任後、すみやかに任意での交渉を開始したのですが、交渉する資格のない第三者が間に入ったりして多少混乱し、しかしながら、双方の意向に相当のギャップがあり、任意交渉ではギャップが埋まらないと判断されたので、やむなく建物立退請求事件として訴えを提起しました。
　当方の立ち退きを正当化する理由としては、建物の朽廃と、建物の有効利用の二つを柱としました。実際に、建築士に診断してもらったところ倒壊の可能性が高い危険な建物と判断されましたので、その建築士に「意見書」を作成してもらい、また、有効利用の点については、施工業者に建替えにより、相当の割合で賃貸可能面積が増加するという依頼者にとって有効利用が図れるということを「建築計画書」としてまとめてもらい、両書面を証拠として提出しました。
　被告となった商業テナントにも代理人弁護士がつき、正当事由の点で種々反論してきましたが、特に問題となったのは、建物朽廃の程度でした。上述のとおり、当方は建築士に詳細な現地調査をしてもらい、具体的な数値で以って、建物倒壊の程度を立証しているのですが、被告側の建築士は、現地調査を申し出て、色々と“文章的には”安全な建物だと述べているにもかかわらず、肝心の数値による反論が結局なされず、なんとも説得力の無い意見書が出てきたにすぎませんでした。有効利用の点についても、特段の反論が無く、最終的には、裁判所も和解による解決が妥当ということで、和解の勧試ということとなり、立退料の額が争点となりました。
　当方としては、任意交渉の当初から、立退き料の額を、�@移転先の賃料との差額補償、�A営業権の補償、�B未償却資産の補償、�C引越代など実費等の合計額を提示しており、和解交渉においても裁判所はこの考え方に沿って立退料額を提示したのだと思います。
　最終的な和解条項としては、立退料に加えて、明渡しまでの賃料についても明渡期日までに明渡しを完了すれば免除することとなり、立退料の支払は、和解成立時に約半分、明渡時に残り半分という支払条件となりました。