最近の解決事例紹介（不動産編）−　外国法人の国内不動産購入　2013.2.16

　訴訟などの紛争事例ではありませんが、今回、外国法人の日本法人から、日本国内で事業用の土地を購入したいので、法的アドバイスをしてほしいと要請され、いわゆるデューディリジェンスを実施し、同社に報告をしたという案件がありました。
　そこで思ったのは、やはり外国法人が日本国内で不動産を購入するのは非常にハードルが高く、十分な調査と信頼が置ける専門職・業者を利用することが肝要であるということです。例えば、今回の案件では、対象地に抵当権がついており、抵当権の抹消についての段取りもどうやら外国と日本とでは違うらしく、オーバーローン物件の任意売却について、一から説明をして理解をしてもらいました。

　問題だったのは、通常、抵当権が設定されている物件については、特にオーバーローンの場合は、手付金などを宅地建物取引業者において保全してもらうなどのいわばエスクローアカウント的な取り扱いをするのですが、その様な話も売主からはなかったなど、やはり、外国法人の日本国内における不動産取引慣行についての知識の足りないところに乗じられているという状況でした。また、公図というシステムについてもなじみが薄かったようで、登記情報サービスで取得した莫大な図面を当事務所で切り張りしてつなぎ合わせて、最終的に売買対象地との照合を行ったという次第です。さらには、売買対象地上に、未登記の建物もあり、売買契約書中には、その未登記建物が含まれていなかったので、私からの指摘で売買の対象に含めるということも致しました。

　本来、かようなことは信頼できる宅地建物取引業者であれば当然指摘する事項でしょうが、今回は売主側の選任した業者ということもあり、“言わずもがななことは言わない”というスタンスでこられました。やはり、当方が信頼できる業者を選任しないといけないということですね。当該外国法人は、不動産取引における重要事項説明書の存在も知りませんでしたので。この案件の決済については、私からクライアントの外国法人に対し、「司法書士は必ず、当方が信頼する人をアポイントしないとダメですよ」とくぎを刺しておきました。まだ、司法書士とは何ぞやというレベルですので心配ですが。

　デューディリジェンス報告書につきましては、日本語で作成しましたが、やはり本国への報告のことがあるようで、報告書提出後に英語で翻訳してほしいという要請がありまして、休みを返上して英語版のデューディリジェンス報告書も作成、提出いたしました。私的な報告書とはいえ、法律用語が多いので、結局法律文書翻訳のようになり、結構時間もかかり大変でしたが、何とか間に合わせることができました。皆様のお知り合いでも、外国人が日本国内で取引をするときなどは、是非ともアドバイザーとして当事務所をご検討いただければと思います。